中小型內房股

內房股可說是被政策打壓得最厲害的行業，但危中亦能有機，假設讀者有興趣這板塊的中小型公司，又有何選擇呢？筆者就選擇了其中六隻今年銷售目標介符百五億至二百億的作比較，分別是保利香港（１１９）、合生創展（７５４）、恒盛地產（８４５）、佳兆業（１６３８）、合景泰富（１８１３）及融創中國（１９１８）。

在現時的調控期間，筆者認為最重要的指標就是企業的銷售能力，如果銷售不濟，企業只能舉債來取得現金流，用以開發已預售項目及新項目，但在銀行收緊內房企業貸款的環境下，就算願意付高息也未必容易獲取貸款，而股本融資，信托融資和發債也近乎不可能了，相反，如果企業銷售能力高倒閉風險就會低，兼可在土地市場低迷時有資金投地。

怎樣比較各內房的銷售能力，筆者試以企業的今年銷售目標相對其「１１年中的總資產減去投資物業廠房及設備和無形資產」（下稱年周轉率）代表其銷售能力。

保利銷售目標１８０億港元，年周轉率0.23倍；合生銷售目標１６６億港元，年周轉率0.19倍；恒盛銷售目標１５２億人民幣，年周轉率０。３５倍；佳兆業銷售目標１５０億人民幣，年周轉率0.54倍；合景泰富銷售目標１５０億人民幣，年周轉率0.40倍；融創銷售目標１８３億人民幣，年周轉率0.90倍。以銷售能力計融創中國最高。

又怎樣衡量邊隻便宜呢？筆者又以今年銷售目標相等於其企業價值來比較，在這裏企業價值約等於市值加上有息負債減去現金，六隻內房股此數值分別是０。４７、０。４４、０。７９、１。０１、０。９７和２。０２倍，同樣是融創中國鶴立雞群。

留意以上分析是沒有計及企業的負債息率、純利率、今年銷售目標完成率和其後發展等因素。

註:本人和客户持有融創中國（１９１８）

新報吳系講股

2011年11月07日