碧桂園１１年業績簡評

碧桂園（２００７）上年銷售成績不錯，全年合同銷售金額４３２億（人民幣、下同），達到銷售目標４３０億。入帳收入３４７億按年升34.6％，毛利１１９億按年升43.6％，毛利率從１０年的32.4％升至34.5％，主要費用方面，營銷及市場推廣成本加上行政開支24.4億按年升68.3％，費用佔收入７％（上年5.6％），聯營公司收益亦由一年前虧損扭轉為1.2億利潤。受惠於毛利率上升速度比主要費用快，淨利率從一年前24.7％升至25.6％，股東應佔利潤５８億按年升35.5％，每股盈利３５仙，擬派末期息12.96仙（不派中期息），按週二收市價3.66港元計算，市盈率約8.5倍，股息率4.3厘。

往好的方面想，以上業績仍未全面反映碧桂園的盈利能力，因會計制度的關係，房屋要交付買家才會入帳，而房屋銷售多為期房，與交付時間相差時間不短，所以上年入帳收入比實際銷售少計８５億，假設合同銷售４３２億可以全數入賬，淨利率保持不變在25.6％的話，股東利潤將會是７２億，比現時賬面多２５％。但其實內地房地產市場現時確比１１年嚴峻，可以預期不少內房公司今年的銷售金額難以達到增長甚或倒退，再加上媒體報導房產均價已經比高位下降一成至二成半，今年賣樓淨利率將會下跌。

財務狀況方面，雖然負債比率63.3％比一年前48.4％為高，除非中國房地產進入大熊市，筆者認為仍處健康水平。綜合說，我認為碧桂園現價尚算合理，但內房股暫時只適合進取投資者。

成報吳系講股

2012年2月29日