買樓收租 ｖｓ ＲＥＩＴ（３／４）

方便讀者比較，先重覆６隻本港收租ＲＥＩＴ的派息，最低領匯（８２３）3.8％，最高泓富（８０８）7.1％，平均6.2％。

筆者比較兩種情況：買樓不做按揭或做七成按揭。

不做按揭：

（一）就算以上週五所述本港住宅最高租金回報率4.1％計數（港島區４０平方米以下住宅，例如４０－69.9平方米單位港、九、新界分別只有3.6％、3.3％及3.7％），減去稅款、其他使費及空置等，實收租金回報率＝4.1％＊94.7％＊（１－１２％）＊（1－8％－1.4％－3.7％－1.4％）＝2.9％。

（二）比較2.9％和ＲＥＩＴ的平均6.2％，買樓收租非常不吸引。

（三）比較ＲＥＩＴ，買樓收租更有買賣使費大、租霸或凶宅風險大、流動性低等不利因素。

（四）比ＲＥＩＴ好的就是沒借貸風險，ＲＥＩＴ最高借貸額等於做45％按揭。

（五）ＲＥＩＴ股價除了關係樓價、租金外，也和股市冷熱息息相關。

七成按揭：

（一）以現時市場較低按揭息率2.15％借七成，假設樓價五百萬，借３５０萬，每年利息費用7.525萬，首期資金百五萬，未減利息費用前實收租金＝五百萬＊2.9％＝14.5萬，減後＝14.5-7.525＝6.975萬，回報率＝4.65％（6.975／150）。

（二）4.65％比ＲＥＩＴ稍為遜色，但遠比不做按揭的2.9％為佳。

（三）上述計算未包括買樓使費，以五百萬樓價最大使費有印花稅１５萬及經紀佣金５萬，如計入回報會降低至4.1％（6.975／170）。

（四）以收息／租角度，七成按揭買樓比ＲＥＩＴ差，風險亦較大（借貸比ＲＥＩＴ最高借貸大）。

（五）所以，現時按揭買樓最重要是買其槓桿效應比ＲＥＩＴ大，但投資者應明白跌市傷害可以很大。

新報吳系講股

2012年5月3日