先講三十萬模擬倉（今年１月９日開倉），現持有現金＄６５３２、四千股六福、一萬八千股民生銀行和四萬七股融創中國，以週三收市價計，組合總值＄３２４４７２，暫時＋８。２％，跑贏恆指及國指同期的－0.9％及－5.2％。
今明兩天集中講一隻ＲＥＩＴ：越秀房託（４０５），下簡稱越房。越房和母公司越秀地產（１２３）剛公布一個重大資產注入計畫，越秀地產打算出售其擁有98.99％的廣州國際金融中心（ＩＦＣ）權益，以總代價88.5億元（人民幣、下同）出售給越房，而越房同時需要負擔越秀地產４５億元的開發貸款，兩者相加後越房付出總代價133.5億元穫取ＩＦＣ的98.99％，等同整個ＩＦＣ收購價約為134.9億元，根據越秀提供的估值資料，ＩＦＣ評估值為153.7億元，越房的收購價較估值折讓約１２％，按總建築面積457,357平方米，平均每平方米作價約２９５００。交易有待越房股東特別大會的投票表決，基於交易屬於「非常重大關連交易」，越秀地產沒有投票權，其他越房獨立股東要有５０％投贊成票資產注入才會通過，成敗暫難預料。
假設交易成功通過，對越房的影響如何？
越房和越秀地產的聯合公告提供的資料內，筆者認為有三個重點。首先，因為ＩＦＣ整個計劃仍然未完全落成，例如酒店及服務式公寓預期到１２年７月才投入運營，加上甲級寫字樓１１年６月才竣工並投入運營，暫時出租率只５２％，令投資者難於以現在租金收入來計算收購ＩＦＣ對越房的回報率，所以越房管理人根據溢利預測所載假設及其他因素，估計了交易成功後越房在１６年的預測每基金單位分派（ＤＰＵ、等如股息），投資者便可計算其預測派息率。
（利益申報：筆者及客戶持有５９０六福、１９１８融創中國、１９８８民生銀行）
新報吳系講股
2012年5月31日
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