2012年8月30日 星期四

3333恒大地產(上)


  恒大地產(3333)是內房民企中最大規模,剛於本週二公佈半年業績,營業額上升但淨利潤倒退,詳細分析如下。

業務簡介


  作為內房民企龍頭,恒大應該是上市企業中在國內擁有最大土地儲備面積(土儲)的企業,截至今年6月底,集團土儲以建築面積計總量為1。42億平方米,分佈於中國121個城市,就拿我們熟悉的太古城比較,從維基百科資料,太古城建有61幢住宅大廈,共提供12698個單位,人口超過4萬,儼如一個小城市,單位面積由585至1237平方呎,假設每單位平均800平方呎,住宅總和約1000萬平方呎,折合低於100萬平方米,即使計入商場面積,恒大土儲應足夠建成100個太古城,確實驚人。

期內銷售及溢利

  在今年內地房地產調控的大環境下,銷售成績凸顯重要,集團半年實現合約銷售額人民幣350億元(下同),比去年同期下降了17%,暫完成全年銷售目標的43.8%,幸好銷售從4月開始進度理想,4月至7月每月皆愈80億元,管理層對完成全年人民幣800億元的合約銷售計劃充滿信心,但要達到銷售目標,代表在今年餘下月份要每月保持接近80億元的銷售額,所以投資者應留意其後銷售進度。

  雖然今年期內合約銷售額下降,但由於入賬與銷售的時間不同,營業額卻比去年增加15.5%至370億元(兩者不同乃期房銷售佔總銷售比例大的原因)。期內毛利率顯著下降反映了上年開始房價下跌的影響,毛利率從去年的35.1%下跌至28.6%,毛利下降5.7%至106億元,營銷成本和行政費用小幅增加,總額從22.1億元增加至23.7億元,在營業額上升、毛利率下降及成本增加的情況下,扣除投資物業的評估增值的淨利潤下降21%至38億元。

明天續。

(利益申報:筆者及客戶持有恒大地產)

2012830
新報吳系講股

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