3333恒大地產（下）

財務狀況

　　集團上半年新增土儲１７４４萬平方米，總土地款１６８億元，銷售額從４月才開始好轉令資金回籠趕不及半年結，兩者令淨負債比上年年底進一步上升，貸款從５１７億元上升至５９６億元，淨負債（貸款減現金）從２３５億元上升至３４９億元，淨負債／股東資金由６９％增加至９６％。

估值及前景

　　股票已發行約１５０億股，用扣除投資物業估值的淨利潤３８億元計算，每股盈利25.3仙，折合３１港仙，３７０億元半年營業額約等於上年銷售額或今年銷售目標８００億元一半（後兩者相同），我會假設收益表上調整後淨利潤３８億元已反映集團真實盈利能力，全年每股盈利估計為半年１倍即６２港仙。

　　恒大主力剛需房子，在全國大範圍擁有土儲，少受個別城市的樓市冷熱所影響，銷售週轉亦在行業中偏快之列，公司質素不錯，但風險是淨負債在惡化中，如果內地樓市將來進入冰河時期，因需要從銷售所得款用來繳付到期借貸、建築費、土地款等，集團有資金鏈斷裂之危（此仍行業風險，乃大部份內房股之危），機者乃股份估值相宜，雖然毛利率下降，但再下行幅度如果不大時，現價之預期市盈率約５倍及往績股息率7.5厘應可提供支持力量。

　　三十萬模擬倉（今年１月９日開倉），倉位現持有４７０００股融創中國（１９１８）－買入價＄2.7；１８０００股民生銀行（１９８８）－買入價＄7.26；２４０００股華地國際（１７００）－買入價＄3.6，民生銀行除淨股息約＄３２９４，令現金增加至＄３３７６，以週三收市價計組合總值＄３７２２５６，賺２４％，同期恆指升4.9％。今週未有新買賣策略。

　　本文乃筆者最後一次在本欄執筆，模擬倉亦會搬至其他媒體，謹此多謝新報同仁過往的幫忙和協助。

（利益申報：筆者及客戶持有華地國際、融創中國、民生銀行、恒大地產）

2012年8月31日

新報吳系講股