地產龍頭股捱沽

　　昨天Ａ股及港股龍頭地產股捱沽，主因可能是有媒體報導，社科院日前發布了《中國住房發展報告》，建議政府適時取消期房預售制度，“萬保招金”等Ａ股地產龍頭跌幅達6％至一成，如果取消期房預售制度全國執行，相信會對內房股的盈利以至生存能力帶來不利衝擊，但此建議真能令地產開發商快建快銷嗎？筆者真的想不通。

　　先從開發商將樓盤推出市場時間想，現在開發商只需將樓盤發展至一定階段，就能推出市場發售，但如取消期房預售制度實行後，樓盤需要發展完成才能推售，銷售日子不是延遲了嗎？

　　再從開發商資金鏈角度想，假設一個樓盤需要10億資金開發，現制度下發展商可以在投入地價及前期開發資金後，如上述地在樓盤發展至一定階段便可發售，開發商資金需求可以降低，有可能只需5億。

　　如果開發商擁有10億資金，現制度下它有財力同時開發兩個10億規模樓盤，但新制度實施後則只能開發一個，那麼會否變成慢建慢銷呢？

　　正所謂「殺頭生意有人做、賠錢的生意沒人做」，除了利潤最大化之外，商家更要求一盤生意有合理回報，否則長線只會結業或轉行，正如上述例子，如果相同資金將來只能開發相等於現在一半數量的樓盤，利潤率便需要提高以彌補周轉率降低，假設地價不變，樓盤賣價自然要上升。

　　三十萬模擬倉（今年1月9日開倉），倉位持有47000股融創中國（1918）－平均買入價＄2.7；18000股民生銀行（1988）－平均買入價＄7.26；4000股六福（590）－平均買入價＄18.98，現金＄12482，以週四收市價計組合總值＄366692，賺22.2％，同期恆指升4.4％、國指跌5.4％。

　　六福本週兩天高位皆不能突破＄19.2水平，如見＄18.5組合將沽出持貨。

（利益申報：筆者及客戶持有六福、融創中國、民生銀行）

新報吳系講股

2012年8月3日