內地地產商冇香港地產商咁發

　　昨天友報財經版林少陽前輩專欄謂：「地產商有幾發睇恒隆就知」，恒隆上半年賣出共117個君臨天下及浪澄灣貨尾單位，已錄銷售額12.72億港元，最發是成本價只是區區4.74億元，稅後淨利潤高達7億元，邊際利潤率達到63％，每1元成本淨賺接近1.5元。

　　內地經常有評論國內地產商謀取暴利，對本港地產商來講只屬小兒科，曾先，在內地樓價近年走軟的情況下利潤空間已收窄，港樓卻愈升愈有，最新中原城市領先指數ＣＣＬ已較年初升達10％，最重要的是國內稅收政策和香港比較，國內利得稅率25％比香港的16.5％為高，加上內地政府對賣樓超額利潤會徵收土地增值税，稅率介乎增值額的30％至60％，所以毛利率就算差距不遠，國內徵收税率會遠超香港（尤其對於利潤高的項目），造成在港賣樓香港地產商比較內地賣樓好賺。

　　國內土地增值税的計算方法比較複雜，難以在本文三言兩語交待清楚，有興趣深入了解的讀者可上網尋找詳情，根據本欄估計，如果地產項目毛利率低於25％，土地增值税應該征收機會不大，或者只佔利潤皮毛，但如果項目邊際利潤率有恒隆例子的63％之多，土地增值税組略估計應該會超過樓價的17％，扣除利得稅及土地增值税後，100萬的銷售額淨利相信會少於34萬元，發展商每1元成本只能淨賺9毛或以下，遠比香港項目低。

　　就拿11年銷售額絕大部份為銷售內地樓的雅居樂（3383）為例，上年營業額229億元人民幣，毛利123億，毛利率高達53.8％，除稅前利潤116億，並且特殊項目佔比不多不影響計算，但年內利潤不足除稅前利潤一半，僅為52億，只因所得稅開支亦高達64億（含土地增值税40億），淨毛率最終只得22.8％。

（利益申報：筆者及客戶持有六福、融創中國、民生銀行）

新報吳系講股

2012年8月2日