內房股仍可樂觀

　　最近內房股已沒有之前強勢，指標股恒大地產（3333）亦從上週高位＄4.42跌至執筆時的＄4.07。

　　但融創中國（1918）及綠城中國（3900）今年升超過一倍，幅度驚人，內房升浪週期會否已經完結、還是中途休息？

　　我認為只是短期調整，如果跌幅過大，較股份最近高位下跌2成，投資者不應止蝕，反而該趁低吸納。

　　首先，雖然之前股份升幅不少，但很多內房股估值仍然偏低，例如深圳控股（604）、路勁基建（1098）及首創置業（2868），以執筆時股價計股息率超過8％，多隻股份擁有長期派息歷史，更只將部份盈利派息，股息率卻比一眾ＲＥＩＴ更高，正反映現價仍有不少內房股處於價值硅地。

如上述見解正確，到底是什麼令內房估值長期偏低？

　　一：負擔不起、樓價有排跌

　　二：賣樓慢、週轉不靈

　　相信基金經理就算討論此兩個擔憂，正反兩面可以各有見解，但最後仍會沒有共識，彼此也未能說服對方。

　　筆者睇法先從樓價負擔講，之前曾見某大內房股董事，講起他們客戶中以按揭形式付款的情況，基本上大部份也是供款十多廿年，跟香港算是接近，但令我意料之外是，他們的數據發現客戶真正還清銀行貸款的平均年期竟然是5年，比原本訂立年期大為減少，所以實際供樓負擔是否跟一些計算所說：需要十多年人工（未減支出），不要忘記隱形收入是沒有計入、亦統計不到.另外，北京剛誕生的新地王樓面地價4.29萬／平方米（人民幣），折合近5千港元／平方呎，當然發展商需以1萬／平方米配建回購房給政府，實際地價成本會增加，但跟香港豪宅地價萬多元起仍有很大差別，北京薪酬可會在將來十至廿年追貼香港？到底是北京還是香港貴呢？

　　最近內房賣樓速度在減息環境下確不錯，雖然限購仍繼續，但只要中央不推出更辣措施，不需太悲觀。

新報吳系講股

2012年7月13日