買樓收租ｖｓ領匯

　　今日比較買樓收租和市場最熟悉的ＲＥＩＴ領匯房產基金（823）。

　　先睇住宅收租回報，根據差餉物業估價署資料，五月住宅樓宇平均租金回報約2.8％，就拿與領匯年結同期的三月尾數據比較，本年一至三月私人住宅租金指數133.7，比去年同期升4.5％，亦比較六年前的89.3升接近5成，年率計約7％。

　　領匯可資比較有全年派息歷史有六年，六年前全年派息67.43仙，最近一年全年派息129.52仙，升幅高達92％，年率計約11.5％，跟一年前全年派息110.45仙更增加了17.2％，明顯領匯的淨租金（減除開支後）增加速度比我們自己買樓收租為佳，以週四收盤價＄32.8計算股息率約3.9％。

　　要估計兩方面回報，定要作出某些假設及主觀判斷，今次會以超長線投資角度比較（廿年），所以一次性使費可以忽略不計。

　　以廿年期，參考1981至2012年私人住宅租金指數每年升幅4％，筆者會假設將來租金升幅相約，因租金回報已經低至3％樓下，將來樓價升幅應該比租金升幅更低，我假設為3％，而業主因為需要支付物業稅、管理費和差餉等開支，租金回報估計為2.5％。

　　假設住宅買入價100萬（易於計算），廿年後樓價會是約181萬，廿年內租金總收入74萬，樓價加廿年內租金收入總數為255萬，廿年後每年租金收入約5.3萬，到時租金回報亦僅為2.9％。

　　領匯方面，股息增長速度亦會受制於租金加幅，我會假設每年只能增加5％，以投資額100萬，廿年內股息總收入130萬，廿年後每年股息收入約10萬，假設到時投資者要求5％股息回報，領匯股票會相當於200萬，代表股票加廿年內股息收入總數為330萬。

　　其實以上有關領匯的假設算是保守，亦高下立見，相信以投資角度，後者應該比較吸引。

新報吳系講股

2012年7月20日